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11.08.2025

Janus Henderson Investors: Europ�ische REITs: Schnelle Korrektur, langsame Erholung?

Guy Barnard, Co-Head of Global Property Equities, Janus Henderson Investors

Europ�ische b�rsennotierte Immobilien erzielten im ersten Halbjahr 2025 eine positive Rendite: Anfang M�rz schw�chster Sektor, st�rkster Performer im 2. Quartal.

Private Investoren wenden sich trotz erheblicher Aufschl�ge den Reits-M�rkten zu, ein Beleg f�r attraktive Chancen.

Investmentfonds.de | Europ�ische b�rsennotierte Immobilien verzeichneten im ersten Halbjahr 2025 einen erheblichen Zuwachs von fast 10 %.[1] Interessant: Der Sektor entwickelte sich zum st�rksten des europ�ischen Aktienmarktes im zweiten Quartal, nachdem er Anfang M�rz aufgrund der negativen Reaktion auf die deutsche Fiskalpolitik und h�here Bund-Renditen noch der schw�chste war. Die Anlageklasse entwickelte sich nach Pr�sident Trumps �Tag der Befreiung� am 4. April �berdurchschnittlich gut: Angesichts der weniger vorhersehbaren Wirtschaftslage suchten Anleger die relative Stabilit�t und die defensiven Eigenschaften von Immobilien-Cashflows (Abbildung 1). Die Tatsache, dass der Sektor mit den breiteren Aktienm�rkten Schritt gehalten hat und gleichzeitig Diversifizierung bietet, unterstreicht erneut die Vorteile einer Immobilienallokation.

Abbildung 1:

Verh�ltnis der Gewinnrevisionen f�r den europ�ischen Sektor in den n�chsten 12 Monaten

Quelle: MSCI, IBES, Morgan Stanley Research, Stand: 17. Juli 2025. Hinweis: Die Immobilienbranche umfasst Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) sowie Immobilienverwaltung und -entwicklung.

Bei weiterer Betrachtung sei daran erinnert, dass europ�ische Immobilieninvestmentgesellschaften (REITs) schnell auf die h�heren Zinsen im Jahr 2022 reagierten und eine Korrektur der Immobilienwerte einpreisten. Da die Zentralbanken ihren Kurs ge�ndert haben und Kredite wieder vergeben werden, befindet sich der Sektor seit Ende 2023 in einer vorsichtigen Erholungsphase (Abbildung 2).

Abbildung 2:

�ffentliche REITs sind zukunftsorientiert und oft Vorreiter bei Markttrends.

FTSE EPRA Nareit Developed Europe Capped Index seit Januar 2022

�ffentliche REITs sind zukunftsorientiert und oft Vorreiter bei Markttrends.

Quelle: Janus Henderson Investors, Bloomberg, Stand: 20. Juni 2025. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator f�r zuk�nftige Ertr�ge.

Die Erholung des Aktienmarktes war bislang sehr fragil, was sowohl auf ein unsichereres makro�konomisches Umfeld als auch auf eine gewisse Skepsis hinsichtlich der Fundamentaldaten und Werte von Immobilien zur�ckzuf�hren ist. Daraus ergeben sich aus unserer Sicht nach wie vor Chancen f�r Anleger, ihre Immobilienertr�ge in den kommenden Jahren �ber die �ffentlichen M�rkte zu steigern. Hier erwarten wir eine anhaltende Neubewertung der Multiples des Sektors, um die zugrunde liegenden Ertr�ge und die ertragsorientierten Immobilienertr�ge zu verbessern.

Die rege M&A-Aktivit�t spiegelt den aktuellen Wert europ�ischer REITs wider

Diese Chance zur Wertsteigerung unterstreicht eine bemerkenswerte Entwicklung im europ�ischen REIT-Sektor in diesem Jahr: die zunehmende Aktivit�t im Bereich Fusionen und �bernahmen (M&A). So gab es Private-Equity-Angebote f�r mehrere britische REITs, darunter die auf das Gesundheitswesen spezialisierten Assura (Marktkapitalisierung 1,8 Mrd. GBP) und den auf Logistik fokussierten Warehouse REIT (Marktkapitalisierung 485 Mio. GBP). Die Angebotsaufschl�ge von rund 35�40 % zeigen, dass b�rsennotierte Immobilienvehikel im Vergleich zum wahren Wert ihrer zugrunde liegenden Verm�genswerte deutlich unterbewertet sind. [2]

Auch die Konsolidierung der Branche schreitet voran: Die europ�ischen Gesundheitsimmobilienunternehmen Aedifica und Cofinimmo streben eine Fusion an, durch die ein Branchenf�hrer in Europa entstehen k�nnte, der f�r zus�tzliches Gewinnwachstum sorgen k�nnte. Da die Zahl europ�ischer REITs zur�ckgegangen ist, gibt es nun weniger, daf�r aber gr��ere, effizientere und hoffentlich besser bewertete Unternehmen. Wir halten dies f�r einen notwendigen Entwicklungsschritt der Branche, da wir aus den Erfahrungen des etablierteren (und historisch performancest�rkeren) US-REIT-Sektors lernen k�nnen.

Verbesserte Wachstumsaussichten in Verbindung mit soliden Fundamentaldaten

Wir gehen davon aus, dass sich die Fundamentaldaten des Immobilienmarktes weiterhin allm�hlich verbessern werden. Abbildung 3 zeigt den positiven Ausblick von Green Street Advisor f�r REITs mit prognostiziertem Mietwachstum in allen wichtigen Immobiliensektoren von 2025 bis 2029, einschlie�lich der Spitzenreiter Einzelhandel und B�ro. Die j�ngsten Unternehmensberichte liefern weitere Belege daf�r, dass REITs von M�rkten mit begrenztem Angebot profitieren k�nnen. Steigende Zinsen und Baukosten haben in den meisten Sektoren und M�rkten zu einem deutlich geringeren Neubauvolumen gef�hrt.

Abbildung 3:

Mietwachstum nach Immobilienart

Netto-Mieteinnahmen (NRI) nach Art der Immobilie

Mietwachstum nach Immobilienart

Quelle: Green Street, Janus Henderson Investors, Stand: 31. Dezember 2024. Es gibt keine Garantie daf�r, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder Prognosen eintreffen werden.

Die positiveren Aussichten f�r europ�ische REITs d�rften zu einer anhaltenden Erholung der Bewertungen f�hren und den Unternehmen die Grundlage f�r weiteres Wachstum bei Gewinnen und Dividenden bieten. Dieses Potenzial scheint sich jedoch nicht in den aktuellen Bewertungen widerzuspiegeln (Abbildung 4).

Figure 4:

Langfristige Bilanzsumme und Gesamtrendite f�r britische REITs

Quelle: Jahresabschl�sse der Unternehmen, Datastream, Sch�tzungen von Peel Hunt vom Juni 2025. Index neu auf 100 gesetzt, Stand Dezember 1999. Es gibt keine Garantie daf�r, dass sich vergangene Trends fortsetzen oder Prognosen eintreffen werden.

Es gibt Chancen bei Unternehmen, die �ber eine Markterholung hinaus Wert schaffen k�nnen. Merlin Properties in Spanien baut eine wertvolle Pipeline f�r Rechenzentren in den gut vernetzten iberischen M�rkten auf. Ebenso strebt der auf Mittel- und Osteuropa fokussierte Industrie-/Logistikvermieter CTP durch seine Entwicklungsaktivit�ten in einem Markt, der von Near-Shoring-Trends stark profitiert, ein zweistelliges Wertwachstum an. Mehr als 20 % seiner j�ngsten Vermietungsaktivit�ten entfallen auf asiatische Kunden, die �in Europa f�r Europa produzieren�.[3] Wir sehen auch Wert in Turnaround-Geschichten. Die Einzelhandelsvermieter Unibail-Rodamco-Westfield und Hammerson haben ihre Bilanzen saniert und suchen nun wieder nach Wachstumschancen.

Wie geht es jetzt weiter?

Der REIT-Sektor hat sich stabilisiert und bietet Anlegern sowohl Wert als auch Wachstumspotenzial. Unsere drei Kernbotschaften lauten:

Die Bewertungen wurden korrigiert und erholen sich nun � dies spiegelt sich jedoch noch nicht vollst�ndig in den REIT-Preisen wider.
Die operative Performance der meisten REIT-Unternehmen bleibt robust, wobei die Mieten f�r erstklassige Immobilien weiter steigen. Dies d�rfte durch die ged�mpfte Neubaut�tigkeit in den kommenden Jahren unterst�tzt werden.
REITs positionieren sich erneut f�r Wachstum und suchen nach M�glichkeiten, Kapital gewinnbringend einzusetzen und ihre starken operativen Plattformen zu nutzen.

Das erste Halbjahr 2025 zeigt uns, dass die Diversifizierung eines Portfolios nach wie vor ist � REITs k�nnten hier eine Rolle spielen. Der Anstieg der M&A-Aktivit�ten im europ�ischen b�rsennotierten Sektor ist bemerkenswert und unterstreicht den Wert, den wir in vielen Teilen des Marktes sehen. Privatmarktanlagen sind zwar im Trend, doch viele Privatanleger wenden sich den �ffentlichen REIT-M�rkten zu � selbst zu erheblichen Aufschl�gen. Das unterstreicht, wie attraktiv die aktuellen Chancen f�r langfristige Anleger sind.

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Quelle: Investmentfonds.de

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